اخذ اقامت دبی از طریق خرید ملک در سال ۲۰۲۶، یکی از سریعترین و معتبرترین روشها برای ورود به اکوسیستم اقتصادی امارات است. نکات کلیدی این مسیر در یک نگاه:
- تنوع در گزینههای اقامتی: از ویزای ۲ ساله (با ۷۵۰ هزار درهم) تا ویزای طلایی ۱۰ ساله (با ۲ میلیون درهم) که ثبات بلندمدتی را برای سرمایهگذار فراهم میکند.
- مزایای مالیاتی استثنایی: معافیت کامل از مالیات بر درآمد شخصی و ارث، همراه با پتانسیل اجارهبها با بازدهی ۷ تا ۱۰ درصد سالانه.
- حمایت کامل از خانواده: امکان اسپانسرشیپ برای همسر، دختران (بدون محدودیت سنی در صورت مجرد بودن) و پسران (تا ۲۵ سال) و حتی والدین.
- امنیت سرمایه: الزام خرید در مناطق Freehold (مالکیت ۱صددرصدی اتباع خارجی) و نظارت مستقیم سازمان DLD بر اسناد مالکیت.
حداقل بودجه مورد نیاز برای دریافت ویزا مستقیماً با مدت زمان اقامت درخواستی شما در ارتباط است:
| نوع ویزای اقامتی | حداقل سرمایه (درهم) | وضعیت ملک |
|---|---|---|
| اقامت ۲ ساله | ۷۵۰,۰۰۰ | آماده تحویل (Ready) |
| اقامت ۵ ساله | ۱,۰۰۰,۰۰۰ | آماده تحویل / مسکونی |
| ویزای طلایی (۱۰ ساله) | ۲,۰۰۰,۰۰۰ | آماده یا در حال ساخت (Off-plan) |
علاوه بر مبلغ ملک، باید حدود ۷ تا ۸ درصد از ارزش کل ملک را برای هزینههای جانبی (شامل ۴٪ هزینه DLD، کارمزد ثبت، ویزا و بیمه) در نظر بگیرید.
- مدارک شناسایی: پاسپورت معتبر (حداقل ۶ ماه)، عکس پرسنلی، گواهی سلامت و عدم سوءپیشینه.
- مدارک ملکی: اصل سند مالکیت (Title Deed) صادره از اداره اراضی دبی.
- هزینههای دولتی: هزینه DLD (۴٪)، هزینه صدور ویزا (حدود ۱,۱۰۰ درهم) و کارت شناسایی امارات (Emirates ID).
پادکست راهنمای اقامت دبی با خرید ملک ویژه ایرانیان:
شرایط و حداقل سرمایه برای اخذ اقامت دبی با خرید ملک
اخذ اقامت امارات از طریق سرمایهگذاری در ملک، یکی از محبوبترین مسیرهاست. شرط اصلی، خرید ملکی با حداقل ارزش مشخص است که بسته به نوع ویزا متغیر است. در ادامه، جزئیات کامل این شرایط را بررسی میکنیم.
جدول جامع شرایط و انواع ویزای اقامتی
| نوع ویزا | حداقل سرمایه (درهم) | وضعیت ملک مورد قبول | امکان اسپانسرشیپ خانواده |
|---|---|---|---|
| اقامت ۲ ساله | ۷۵۰,۰۰۰ | فقط ملک آماده سکونت (Ready) | همسر و فرزندان |
| اقامت ۵ ساله (Golden Visa) | ۲,۰۰۰,۰۰۰ | هم ملک آماده و هم پیشخرید (Off-plan) | همسر، فرزندان (بدون محدودیت سنی) و والدین |
| اقامت ۱۰ ساله (Golden Visa) | ۲,۰۰۰,۰۰۰ | هم ملک آماده و هم پیشخرید (Off-plan) | همسر، فرزندان (بدون محدودیت سنی)، والدین و کارمندان خانگی |
نکته: برای املاک پیشخرید (Off-plan) جهت اخذ ویزای طلایی، ملک باید از سازندگان مورد تایید دولت خریداری شده و حداقل ۱ میلیون درهم از مبلغ آن پرداخت شده باشد.
الزامات کلیدی ملک برای اخذ اقامت دبی
۱. مناطق مجاز (Freehold Zones)
اتباع خارجی تنها مجاز به خرید ملک در مناطق مشخصی به نام Freehold هستند که در آن مالکیت ۱۰۰٪ و قطعی به خریدار منتقل میشود. این مناطق تضمینکننده امنیت سرمایهگذاری شما هستند.
محبوبترین مناطق Freehold:
- دبی مارینا (Dubai Marina)
- داونتاون دبی (Downtown Dubai)
- پالم جمیرا (Palm Jumeirah)
- بیزنس بی (Business Bay)
- جی وی سی (Jumeirah Village Circle)
- کریک هاربر (Dubai Creek Harbour)
۲. نوع ملک (مسکونی یا تجاری)
برای اخذ اقامت، ملک باید کاربری مسکونی داشته باشد. این املاک شامل موارد زیر میشوند:
- آپارتمان (Apartment): رایجترین و در دسترسترین گزینه.
- ویلا (Villa): مناسب خانوادههای بزرگتر با فضای بیشتر.
- تاونهاوس (Townhouse): ترکیبی از آپارتمان و ویلا.
خرید املاک تجاری یا اداری معمولاً منجر به اخذ ویزای سرمایهگذاری از این طریق نمیشود.
۳. امکان تجمیع ارزش چند ملک
شما میتوانید با خرید چندین ملک مسکونی، مجموع ارزش آنها را به حد نصاب لازم برای ویزای مورد نظر برسانید. به عنوان مثال، با خرید دو آپارتمان هر یک به ارزش ۱ میلیون درهم، واجد شرایط ویزای طلایی خواهید بود.
مراحل و مدارک برای اخذ اقامت دبی با خرید خانه
پس از انتخاب و خرید ملک، فرآیند اداری برای اخذ اقامت آغاز میشود. این مسیر شامل سه بخش اصلی است: بررسی شرایط شما، آمادهسازی مدارک و طی کردن مراحل اداری. در ادامه، هر بخش را به تفصیل بررسی میکنیم.
۱. شرایط متقاضی و قوانین اسپانسرشیپ
قبل از هر اقدامی، اطمینان حاصل کنید که شرایط زیر را دارا هستید:
- سن قانونی: متقاضی اصلی باید بالای ۱۸ سال باشد.
- اثبات توانایی مالی: داشتن درآمد قانونی و قابل اثبات (برخی منابع به حداقل درآمد ماهانه ۱۰,۰۰۰ درهم اشاره دارند).
- گواهی عدم سوء پیشینه: نداشتن سابقه کیفری در امارات.
- سلامت جسمی: متقاضی نباید بیماریهای خطرناک و مسری مشخص شده توسط دولت امارات را داشته باشد.
قوانین اسپانسرشیپ خانواده:
شما میتوانید برای اعضای خانواده خود نیز درخواست اقامت دهید:
- همسر: بدون هیچ محدودیتی.
- فرزندان پسر: تا سن ۲۵ سال (در صورت مجرد بودن).
- فرزندان دختر: بدون محدودیت سنی (در صورت مجرد بودن).
- والدین: امکان دریافت ویزای یک ساله قابل تمدید برای والدین نیز وجود دارد.
۲. چکلیست کامل مدارک مورد نیاز
این مدارک را از قبل آماده کنید تا فرآیند درخواست شما با سرعت پیش برود:
- اصل سند مالکیت ملک (Title Deed): صادر شده از اداره اراضی دبی (DLD).
- پاسپورت معتبر: اصل و کپی پاسپورت با حداقل ۶ ماه اعتبار.
- عکس پرسنلی جدید: با پسزمینه سفید و مطابق با استانداردهای امارات.
- بیمه درمانی معتبر: پوشش درمانی در امارات متحده عربی.
- گواهی عدم سوء پیشینه: که در طی مراحل از پلیس دبی دریافت خواهید کرد.
- گواهی سلامت پزشکی: که پس از معاینه در مراکز مورد تایید صادر میشود.
۳. مراحل گام به گام فرآیند درخواست (پس از خرید ملک)
این فرآیند معمولاً ۱ تا ۲ هفته زمان میبرد:
- مراجعه به اداره اراضی دبی (DLD): با در دست داشتن سند مالکیت و مدارک شناسایی، به DLD مراجعه کرده و درخواست خود را ثبت کنید. DLD یک نامه تاییدیه برای ارائه به پلیس صادر میکند.
- دریافت گواهی عدم سوء پیشینه: با نامه DLD به یکی از مراکز پلیس دبی مراجعه کرده و درخواست گواهی عدم سوء پیشینه (Good Conduct Certificate) دهید. (هزینه: حدود ۲۲۰ درهم)
- انجام معاینات پزشکی: به یکی از مراکز درمانی مورد تایید دولت مراجعه کرده و آزمایشهای لازم برای دریافت گواهی سلامت را انجام دهید.
- ارائه نهایی مدارک: کلیه مدارک جمعآوری شده (گواهی عدم سوء پیشینه، گواهی سلامت، کپی پاسپورت، عکس و…) را به اداره کل اقامت و امور خارجیان (GDRFA) تحویل دهید.
- انگشتنگاری و صدور کارت: پس از تایید نهایی، برای انگشتنگاری و دریافت کارت شناسایی امارات (Emirates ID) و برچسب ویزا روی پاسپورت اقدام خواهید کرد.
تحلیل هزینههای جانبی و نکات مالی
علاوه بر قیمت ملک، بودجهای معادل ۷ تا ۸ درصد ارزش ملک را برای هزینههای جانبی در نظر بگیرید.
| عنوان هزینه | مبلغ تقریبی (درهم) | توضیحات |
|---|---|---|
| هزینه انتقال مالکیت (DLD Fee) | ۴٪ از ارزش ملک | مهمترین هزینه جانبی که به دولت پرداخت میشود. |
| هزینه ثبت سند | ۱,۰۰۰ – ۵,۰۰۰ | بسته به ارزش ملک متغیر است. |
| هزینه صدور ویزا | ~۱,۱۰۰ | به ازای هر نفر. |
| هزینه کارت شناسایی امارات | ~۳۷۰ | برای اعتبار ۳ ساله، به ازای هر نفر. |
| هزینه معاینات پزشکی | ~۲۲۰ | به ازای هر نفر. |
| گواهی عدم سوء پیشینه | ~۲۲۰ | به ازای هر نفر. |
| بیمه درمانی (سالانه) | شروع از ۱,۵۰۰ | بسته به سن و پوشش، به ازای هر نفر. |
نکات مالی بسیار مهم:
- وام مسکن: اگر با وام ملکی خریداری کردهاید، باید بخش نقدی پرداخت شده توسط شما حداقل به نصاب لازم (مثلاً ۷۵۰,۰۰۰ درهم) رسیده باشد.
- هزینههای زندگی: فراموش نکنید که هزینههای زندگی در دبی (اجاره، تحصیل، حمل و نقل) نسبتاً بالاست و باید در برنامهریزی بلندمدت شما لحاظ شود.
- منشأ پول (Source of Funds): به عنوان یک ایرانی، همواره مدارک مربوط به نحوه انتقال و منشأ قانونی پول خود را برای ارائه به بانکها و نهادهای مالی آماده داشته باشید.
چالشها و نکات ویژه برای خریداران ایرانی (راهنمای حقوقی و مالی)
برای ایرانیان، مسیر خرید ملک در دبی علاوه بر مزایای فراوان، با چالشهای خاصی نیز همراه است. آگاهی از این نکات، کلید یک سرمایهگذاری امن و موفق است.
۱. چالش انتقال پول و اثبات منشأ آن
مسئله: به دلیل تحریمهای بانکی، انتقال مستقیم پول از ایران به امارات با محدودیتهای جدی روبروست.
راهحلها:
- استفاده انحصاری از صرافیهای رسمی و معتبر که مجوز فعالیت در امارات را دارند.
- آمادهسازی مدارک کامل و شفاف برای اثبات منشأ پول (Source of Funds). این مهمترین مدرک برای جلوگیری از بلوکه شدن حساب شماست.
- بررسی گزینههای قانونی مانند استفاده از حسابهای واسط یا حواله از طریق حسابهای بینالمللی معتبر (در صورت وجود).
۲. چالش افتتاح حساب بانکی
مسئله: داشتن حساب بانکی در امارات برای انجام معاملات ملکی ضروری است، اما برخی بانکها به دلیل ملیت ایرانی، سختگیریهایی اعمال میکنند.
راهحلها:
- پس از دریافت سند مالکیت (Title Deed)، فرآیند افتتاح حساب بسیار سادهتر میشود.
- قبل از اقدام، با چند بانک مختلف در مورد شرایط افتتاح حساب برای ایرانیان مشورت کنید.
- مدارک اصلی مورد نیاز شامل: پاسپورت، ویزای اقامت، سند مالکیت و گاهی مدارک اثبات درآمد است.
۳. هشدار: خطر وعدههای دروغین و کلاهبرداری
مسئله: برخی افراد یا شرکتهای غیرمعتبر، با وعدههای غیرواقعی سعی در فریب سرمایهگذاران دارند.
نکات کلیدی برای پیشگیری:
- وعده “اقامت دائم” یا “پاسپورت دبی” از طریق خرید ملک، کاملاً دروغ است. اقامت شما تا زمانی که مالک ملک هستید، قابل تمدید است.
- هرگز به صورت نقدی یا به حسابهای شخصی پول واریز نکنید. تمام پرداختها باید از طریق کانالهای بانکی رسمی و به نام فروشنده یا سازنده معتبر باشد.
- تنها منبع اطلاعات قابل اعتماد، وبسایتهای رسمی اداره اراضی دبی (DLD) و اداره کل اقامت (GDRFA) است.
توصیه نهایی: کلید موفقیت شما در انتخاب مشاور است
مهمترین گام برای یک ایرانی، همکاری با یک وکیل مهاجرت مجرب و یک مشاور املاک معتبر و رسمی در دبی است. این متخصصان میتوانند شما را در تمام مراحل، از انتقال امن پول گرفته تا بررسی قراردادهای حقوقی و نهایی کردن فرآیند اقامت، راهنمایی کرده و ریسکهای احتمالی را به صفر نزدیک کنند.
